明海大学不動産学部／不動産の話題□８□〈賃貸管理編〉

学生と教員の見方／守られるべき者は誰なのか／サブリース契約の問題／トラブル防止に法律見直しも【学生の見方＆考え方】（３年　萩原拓人）　私は賃貸不動産経営管理ゼミを受けている。そこで学んだ、「サブリース」の課題について触れていこうと思う。　まず初めに「サブリース」とは何か。サブリースとは建物所有者と不動産会社が賃貸借契約を締結し、不動産会社が転借人に転貸する契約形態のことを言う。建物所有者と転借人はそれぞれ不動産会社と契約を結ぶため、転借人は不動産会社に、不動産会社は建物所有者に賃料を払うことになる。　サブリースは建物所有者にとってメリットは多々ある。安定した収入の確保、賃貸管理からの解放などが挙げられる。　しかしデメリットもある。借り主を選べない、手数料の負担、免責期間があるなどだ。そして一番のデメリットが建物所有者からの途中解約を申し出ることがとても難しいことである。サブリースは契約には借地借家法が適用される。建物所有者は貸し主扱いになるため「正当な自由なく貸主からの契約の申し入れをすることができない」とされる。　そのため、建物所有者と不動産会社のトラブルが問題となることもある。建物所有者は必ずしも不動産を熟知しているわけではない。この場合、不動産会社ではなく建物所有者こそが守られる存在なのではないだろうか。　現在、少子高齢化や人口減少による問題で空き家が増え続け、ストックビジネスの促進が推奨されている中、賃貸管理は注目されている建物所有者と不動産会社間のトラブルをなくすためにも法律の見直しも検討すべきことであると考えている。【教員による展開】（中村喜久夫教授）　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の第３章には、特定賃貸借契約（マスターリース契約）の適正化のための措置が規定されている。いわゆる重要事項説明である「契約締結前の書面の交付」（第３０条）では、借地借家法その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の説明が義務付けられている。具体的には「借賃減額請求権」（借地借家法第３２条第１項）、「更新拒絶等の要件」（借地借家法第２８条）について書面に記載し、建物所有者に説明しなければならない。またこれら賃料減額の可能性やサブリース業者からの中途解約の可能性、オーナーからの解約には正当事由が必要なことを明示せずに単に「家賃保証」「〇年間借り上げ保証
情報元サイト：「週刊住宅タイムズ」
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